珠海物业管理和收费或将由“综合式”调整为“菜单式”
昨日，市发展和改革局对外公布《珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准（征求意见稿）》。根据新标准，高层（有电梯）住宅物业服务收费政府指导价最高收费标准为3元/平方米·月，比现行标准多出1.8元；多层（无电梯）住宅物业服务收费政府指导价最高收费标准为1.90元/平方米·月，比现行标准多出1.35元。
本报讯 记者李栋报道：根据物业提供的服务内容不同，未来物业收费将出现不同小区不同价格的情况，业主消费将变得更加明白。昨日，市发展和改革局对外公布《珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准（征求意见稿）》。我市物业服务收费标准将由现行的“综合式”收费模式改为“菜单式”收费，业主可依据小区不同等级服务项目缴纳相应物业费。
收费标准适度提高
根据《征求意见稿》，我市住宅物业服务收费政府指导价实行最高收费标准管理。我市实行包干制的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费，业主大会成立之前实行政府指导价管理。实行政府指导价的物业服务收费，具体收费标准由物业服务企业在政府指导价最高收费标准内与业主协商。
据介绍，我市现行住宅物业服务收费政府指导价标准是2001年制定，共分为高层住宅和多层住宅两种类型，每种类型按照服务分为四五个等级，每个等级有不同的收费。比如，高层住宅最高等级一级每平方米1.2元/月，多层住宅一级每平方米0.55元/月。
而根据新标准，高层（有电梯）住宅物业服务收费政府指导价最高收费标准为3元/平方米·月，比现行标准多出1.8元；多层（无电梯）住宅物业服务收费政府指导价最高收费标准为1.90元/平方米·月，比现行标准多出1.35元。
新的指导价标准调整后对原有物业服务收费影响不大。原有物业服务收费已在合同中约定收费标准，需调整、变更的，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此，新指导价将不会大范围提高原有物业服务收费水平。
人工成本大幅上涨
市发改局相关负责人解释物管费上涨原因，近年来人工等成本上涨导致物业服务成本上升，部分住宅小区的物业服务成本已超过2001年制定的政府指导价最高收费标准，不利于物业服务市场的健康发展，需要重新制定我市住宅物业服务内容和服务标准。
该局相关负责人分析说，2001年至今，我市企业职工最低工资从480元/月上涨至1380元/月，在岗职工月平均工资也由1420元上涨至4665元。若按我市企业职工最低工资标准1380元/月计算，按规定提取职工福利费、工会经费、职工教育经费后人工成本为2121元/月；若按月工资2000元计算，人工成本为2850元/月；若按月工资3000元计算，人工成本为4025元/月。
对此，市发改局从2012年下半年开始，抽取了万科金域蓝湾等10个住宅小区开展物业服务成本监审，10个住宅小区2011年的物业服务成本为0.38—2.85元/平方米。住宅小区规模及物业服务内容、服务水平的差异，物业服务成本差异较大。
由于住宅小区物业服务收费政府指导价多年未调整，受近年人工等成本上升的影响，我市部分住宅小区物业服务存在岗位人员配备不规范、服务水平较差等问题，特别是老旧小区，物业服务收费较低，服务水平也较差，导致物业服务费缴费率较低，物业服务企业降低服务质量，恶性循环。在开展成本监审的10个住宅小区除个别外，大部分的服务内容、服务标准与拟制定的“菜单式”物业服务参考标准存在差距。
收费由“综合式”变“菜单式”
为了让业主“花钱享受到应有的服务”，我市物业服务收费标准将由现行的“综合式”收费模式改为“菜单式”收费，小区住宅将不再简单分成四五个级别收取物业服务费，而是在每个级别下再细分出五个服务项目，每个服务项目达到什么标准，相应交纳多少服务费用。
《征求意见稿》规定，“菜单式”模式将物业服务内容细分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，并根据服务内容、要求不同，从高到低再细分为五个服务等级，每个服务等级有量化指标和对应的收费标准。
“业主和物业服务企业可根据物业服务内容和对应的收费参考标准，以菜单式组合确定具体收费标准。达到哪一级标准，就按哪一级标准收费，没有的服务项目，不交纳该项费用。”市发改局相关负责人表示，由于各住宅小区物业情况差异较大，业主与物业服务企业在协商确定收费标准时，可根据物业情况对五个项目分别选择不同收费等级，物业服务费为各项服务收费的总和。
记者了解到，与现行“综合式”收费模式相比较，“菜单式”模式考虑了物业服务的多样性，通过细化物业服务内容，体现不同等级和服务内容的差距，为业主与物业服务企业协商确定收费标准提供参考，使业主与物业服务企业协商定价有更大的灵活性和针对性，使业主从量化的服务、透明的付费中逐步达到理性的消费，实现明明白白消费。
本报讯 记者李栋报道：根据物业提供的服务内容不同，未来物业收费将出现不同小区不同价格的情况，业主消费将变得更加明白。昨日，市发展和改革局对外公布《珠海市住宅物业服务收费政府指导价和物业服务收费参考标准（征求意见稿）》。我市物业服务收费标准将由现行的“综合式”收费模式改为“菜单式”收费，业主可依据小区不同等级服务项目缴纳相应物业费。
收费标准适度提高
根据《征求意见稿》，我市住宅物业服务收费政府指导价实行最高收费标准管理。我市实行包干制的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费，业主大会成立之前实行政府指导价管理。实行政府指导价的物业服务收费，具体收费标准由物业服务企业在政府指导价最高收费标准内与业主协商。
据介绍，我市现行住宅物业服务收费政府指导价标准是2001年制定，共分为高层住宅和多层住宅两种类型，每种类型按照服务分为四五个等级，每个等级有不同的收费。比如，高层住宅最高等级一级每平方米1.2元/月，多层住宅一级每平方米0.55元/月。
而根据新标准，高层（有电梯）住宅物业服务收费政府指导价最高收费标准为3元/平方米·月，比现行标准多出1.8元；多层（无电梯）住宅物业服务收费政府指导价最高收费标准为1.90元/平方米·月，比现行标准多出1.35元。
新的指导价标准调整后对原有物业服务收费影响不大。原有物业服务收费已在合同中约定收费标准，需调整、变更的，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此，新指导价将不会大范围提高原有物业服务收费水平。
人工成本大幅上涨
市发改局相关负责人解释物管费上涨原因，近年来人工等成本上涨导致物业服务成本上升，部分住宅小区的物业服务成本已超过2001年制定的政府指导价最高收费标准，不利于物业服务市场的健康发展，需要重新制定我市住宅物业服务内容和服务标准。
该局相关负责人分析说，2001年至今，我市企业职工最低工资从480元/月上涨至1380元/月，在岗职工月平均工资也由1420元上涨至4665元。若按我市企业职工最低工资标准1380元/月计算，按规定提取职工福利费、工会经费、职工教育经费后人工成本为2121元/月；若按月工资2000元计算，人工成本为2850元/月；若按月工资3000元计算，人工成本为4025元/月。
对此，市发改局从2012年下半年开始，抽取了万科金域蓝湾等10个住宅小区开展物业服务成本监审，10个住宅小区2011年的物业服务成本为0.38—2.85元/平方米。住宅小区规模及物业服务内容、服务水平的差异，物业服务成本差异较大。
由于住宅小区物业服务收费政府指导价多年未调整，受近年人工等成本上升的影响，我市部分住宅小区物业服务存在岗位人员配备不规范、服务水平较差等问题，特别是老旧小区，物业服务收费较低，服务水平也较差，导致物业服务费缴费率较低，物业服务企业降低服务质量，恶性循环。在开展成本监审的10个住宅小区除个别外，大部分的服务内容、服务标准与拟制定的“菜单式”物业服务参考标准存在差距。
收费由“综合式”变“菜单式”
为了让业主“花钱享受到应有的服务”，我市物业服务收费标准将由现行的“综合式”收费模式改为“菜单式”收费，小区住宅将不再简单分成四五个级别收取物业服务费，而是在每个级别下再细分出五个服务项目，每个服务项目达到什么标准，相应交纳多少服务费用。
《征求意见稿》规定，“菜单式”模式将物业服务内容细分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项服务，并根据服务内容、要求不同，从高到低再细分为五个服务等级，每个服务等级有量化指标和对应的收费标准。
“业主和物业服务企业可根据物业服务内容和对应的收费参考标准，以菜单式组合确定具体收费标准。达到哪一级标准，就按哪一级标准收费，没有的服务项目，不交纳该项费用。”市发改局相关负责人表示，由于各住宅小区物业情况差异较大，业主与物业服务企业在协商确定收费标准时，可根据物业情况对五个项目分别选择不同收费等级，物业服务费为各项服务收费的总和。
记者了解到，与现行“综合式”收费模式相比较，“菜单式”模式考虑了物业服务的多样性，通过细化物业服务内容，体现不同等级和服务内容的差距，为业主与物业服务企业协商确定收费标准提供参考，使业主与物业服务企业协商定价有更大的灵活性和针对性，使业主从量化的服务、透明的付费中逐步达到理性的消费，实现明明白白消费。
